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价值工程在房地产项目开发中的应用 [发表于 2014/12/6] 状态 开放帖 浏览量 1206 |
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该帖子同步发自：(john7634的博客 访问该博客) <a class="infotextkey" href="http://www.lunwenf.com/" target="_blank">论文</a>导读：房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。<br> 关键词：价值工程，房地产，项目管理<br><br> 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。近两年来，房地产行业风云突变，从2007年的狂飙突进到2008的经济寒冬,我国房地产开发行业经历了严峻的考验。要想赢得消费市场，就必须在减少成本、降低价格、提高功能、改善环境上下功夫，即“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。<br> 1．价值工程的定义与中心思想<br> 价值工程 （ValueEngineering）产生于20世纪40年代的美国,由美国通用电气公司采购部的麦尔斯首先提出。我国1978年正式引入，经过不懈努力，价值工程在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步，但在与房地产相关的产业中运用并不十分广泛。价值工程是通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统的分析,不断地创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其主要内容是：以最低的寿命周期成本,可靠地实施产品或项目的必要功能 ,为提高产品或项目价值而着重进行功能研究的有组织的活动。价值工程的中心思想就是要求产品设计时在保证产品整体功能的前提下，尽量消除某些零部件的多余功能，以达到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（价值大）。<br> 2.价值工程在房地产开发项目中的意义。在房地产开发项目中充分应用价值工程，对提高开发商竞争力和经济效益的潜力是很大的，其原因主要有以下几个方面：<br> 2.1开发商不断地对新的产品功能进行分析，设计出适合客户新功能要求的、成本最低的开发产品，以对客户产生更大的吸引力，这是竞争的需要，也是开发商自身发展的需要。<br> 2.2从横向来说，开发产品是由许多的分项工程构成的，对各分顶工程往往是分开进行设计和施工的，这就很容易出现某一分项工程的功能和费用与整体功能的改进和降低综合费用的总目标不一致。因此，按照整体功能的要求在各分项工程中寻求最佳的配比，以降低总成本，在这方面，价值工程的应用是大有作用的。<br> 2.3从技术与经济的结合来说，技术人员往往存在着片面追求多功能、高功能而忽视了成本的趋向；而管理人员、财务人员因为不懂技术，往往不知道钱应花在什么功能上。尤其是技术人员对客户的要求了解不多，不能按客户对功能的要求来设计产品，使其因缺乏竞争力与生命力而不能在竞争激烈的市场上立于不败之地。<br> 2.4通过开展价值工程活动，系统地将新技术、新工艺、新材料应用于产品开发中, 可以给开发商进一步确保功能、降低成本提供很大的空间。<br> 3.房地产开发商如何在开发项目管理中开展价值工程工作<br> 3.1科学决策，选择对象。<br> 房地产开发企业经营活动的第一步就是必须进行必要的科学的选择，选择是关键。这样，价值工程活动才能取得效果。在选择好产品种类后，第二步还要进行房型选择、户型选择、面积选择、地段选择等。选择时，首先就是要考虑适销对路。像一些地方，一边是空房卖不掉，一边是居民无房住。于是形成了理论上的求大于供而实际上供大于求的怪圈。其主要原因就在于开发商在开发对象的选择上，调查研究不够充分，没有进行正确的分析、评价，匆忙投入建设,从商品房建设的那一天起．就与广大中低收入居民无缘。所以说，选择对象是价值工程活动的关键。<br> 3.2重视房地产品的设计。<br> 有关资料认为建筑物成本的80%以上是由于设计阶段决定的，虽然在设计、施工、材料采购等阶段都有价值工程可以做，但由于设计阶段决定着开发产品的样式、结构、材料选用和施工工艺，从根本上框定了产品的功能水平和成本水平。显然如果能在设计过程中，同时开发价值工程活动，进行功能与成本的分析，使设计工作更加完善与合理，则可减少不必要的功能，增加必要的功能，以达到最低的成本实现必要功能的目的。正是由于设计过程中运用价值工程的效果大，开发商应积极参与设计方案的拟定，不要理解这是设计部门的事。<br> 3.3市场调查<br> 市场调研工作是开展价值工程活动必不可少的步骤，只有通过市场调查研究，收集比较完整、准确的资料，才有可能使产品功能及其成本分析做到相对准确，才有可能提出价值高的改进方案，取得突破性的成效。调查的主要内容包括：客户对产品外观、内部结构、面积、价格、交房时间、周围环境等方面的要求；其他竞争企业的开发现状及动向；新技术、新工艺、新材料、新设计方案的发展趋势和使用情况；各类建筑成本的价格资料；国家和政府各有关部门规定的法律、方针政策、财政、税收、金融等方面的情报资料等。<br> 3.4功能分析(合理布局)<br> 功能分析是价值工程的核心，它的目的是为了确定产品的必要功能，计算产品的价值，来进一步确定价值工程活动的方向和目标。首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功能、三级功能。二是在房地产品本身的一级功能及二、三级功能中进行合理分配，计算合理比重，分清功能主次。例如对于面对普通大众的住宅应从美观功能向实用功能转移，从次要功能向主要功能转移，体现“以人为本”、以人为核心的思想。<br> 3.5 在开发建设过程中强化工程建设成本控制。主要做好以下几方面工作：编制成本计划，确定成本控制目标；认真审查施工组织设计和施工方案；控制处理好工程款的动态结算；控制工程变更等。因施工阶段应用较复杂,现举例说明:<br> 北方×管道保温层施工：图纸会审中我们发现管道保温层的保护层做法是保温层外缠两道玻璃丝布，再两道防火漆。这种做法施工起来比较费时间，且空间小的地方不易施工，做不好会影响保温效果。因此决定选择这个保护层作为价值工程对象进行分析。原设计保护层采用“玻璃丝布＋防火漆”，它的基本功能是 “防火和隔绝空气”。 根据该保护层的功能，我们通过收集资料和查阅新材料，寻找到一种防火塑料布（它是把网状的玻璃丝布做成密实的塑料布，同时加入化学原料使其阻燃具有防火功能）。经分析和试验，这种防火塑料布完全具备防火和隔绝空气的功能，经两遍缠裹非常密实，可以替代原来的“玻璃丝布＋防火漆”做法。然后，我们经讨论，进行了方案创新，将原做法改为缠裹两遍防火塑料布。新的做法施工工艺简单、方便，相当于原来产玻璃丝布的工作量，省掉了漆工作，不存在漆不到位现象，也不会因漆污染墙面或其它东西。经济评价：防火塑料布的费用比原来的玻璃丝布费用稍高，但比防火漆的费用低得多。经计算本工程共有保温保护层8100平方米，原“玻璃丝布＋防火漆”方案共需费用37.8万元，新的“防火塑料布”方案共需费用13.8万元，共计节约24万元，节约率63.5%。此处应用价值工程节省了大量资金，获得了行内的好评。<br> 总之，价值工程是一个系统工程，它的广泛应用不仅可以改善房地产企业经营状况，提高企业经济效益和社会效益，更重要的是加强人们提高品质、节约资源的意识，使我国的经济更加高效的运行。尤其是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产项目中应用价值工程必将产生巨大的效果。<br><br> 参考文献<br>[1]李亮群.价值工程在中国建筑业的应用情况分析[J].技术经济.2004(2):23-25.<br> [2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京:机械工业出版社，2003.<br> [3]中国房地产年鉴编委会.中国房地产统计年鉴2001[M]北京:中国统计出版社.2002.
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 john7634
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